財産分与と抵当権抹消

財産分与後に抵当権を抹消しようとしてトラブルになるケースがある。
銀行は、債務者からの返済以外嫌がるからだ。
財産分与の場合、相手方に連絡がつかないケースが多い（別れたのに相手の名義で返済してもいいのか？という思いもある）。実際、債務者名義の申込書に実印がないと、と言われて困って相談にいらっしゃる方がいる。
今回もそんなケース。お客さんと一緒に銀行に行って、どのように返済するか相談。結局は、物上保証人からの弁済という形で、返済を受けてもらうことになり、１件落着。お客さんとの電話でのやり取りでは結構苦労するのかなぁと思い出向いたが、本部等への確認で半日ほどはかかったが、案外簡単に進んだ。
後は、返済日に返済していただいて、抵当権を抹消するのみだ。

本人確認

不動産の売買等の登記業務を行う際必ず必要となるのが本人確認です。最近は、銀行等の金融機関でも、求められているため、本人確認のための書類（免許証等）のコピーを貰うことは比較的簡単になってきています。問題なのは、免許証等の写真付の身分証明書をお持ちでない方です。その様な場合どうするのか、当然本人確認をしなくてもよいというわけではありません。私の場合、事前に、ご自宅に訪問させていただくなどの方法をとっています。もっとも簡単な方法として考えれるのがも住基カードを取得する方法です。しかし、この住基カードの偽造が昨年一年間だけで５０件もあったという。住基カードの普及枚数から言えば大変なこと。とはいえ、市区町村が発行しているものですので、住基カードはNGと言うわけにも行かないし、現場で、いろいろお話させていただいて判断していくしかないだろう。

登記完了証

今日、個人的な件で、市から個人へ所有権移転した案件の登記識別情報を預かった。
「登記完了証をお届けしますから……」の電話がかかってのお届けだった。

親の件なので概要しか分からず、どんな感じて登記したのかは不明だったので
「登記完了証」のみか～と思ってお届け時に確認。

表紙は「登記完了証」
でも所有権移転でちゃんと「登記識別情報」もついてるじゃないですか。。。。

登記識別情報に関する説明はなしで、物件の確認だけして帰っていった。
何も説明なしだとシール剥がす奴とかいないのかなぁ。
というより、受け取った人が識別情報が権利証の代わりだとと認識していないかも。。。

電子申請

なにやら、知らないうちに不動産登記のオンライン庁の指定の凍結が解除され、新たな登記所のオンライン庁への指定が始まった。あの、使えない登記識別情報がもうなくなるのかと思っていたがそうはならないらしい。そうすると、わが方の登記所も年度内には指定される可能性がある。事務処理の方法等、年末年始で検討する必要があるなぁ～、なんて思う今日この頃。

相続登記は忘れずに

「相続登記は忘れずに」って何か司法書士会のキャンペーンのタイトルのような感じだが、相続登記はなるべく早い時期にやっておいたほうがいい。確かに、相続登記をしなくてもそのまま住んでいる上では支障はない。そのため、やらなくてもいいと言われる方もいるようだ。現実に、打ち合わせをした後で、本籍地の親戚に戸籍の取得を依頼したら、そう言われたのでってキャンセルされたことがある。しかし、住民票の除票など閉鎖から５年たつと取れなくなってしまう書類がある。そして、最大のトラブル要因は、時がたつと相続人に相続が発生してしまい、相続人が増えてしまい、付き合いのない方が相続人にいるようになることだ。そうなると、もう当事者の話し合いでは解決しないこともある。昨日訪問したお宅もそのような状態に。その様な場合は、調停や裁判で手続するしかなくなる。だから、「相続登記は忘れずに＋お早く」なのだ。

オンライン申請

平成１７年３月７日の不動産登記法の改正された。この改正によって、オンライン申請が前提となり、例外的な場合として書面申請が認められるというのが不動産登記法の建前となった。もっとも、法改正がされたからといって全国全ての登記所でオンライン申請が始まったわけではなく、順次システムを整備し、導入していくこととなった。



ところが、である。今月の２４日よりオンライン指定庁として稼動予定であった法務局の指定がその前週の２０日に延期となった。権利証の代わりとして導入された登記識別情報に不具合があるということがその理由だ。しかし、既にオンライン庁として指定されている法務局はそのまま稼動させるという。稼動させながら解決策を立てていくらしい。本当に、これでいいのか。。。。

オンライン申請

不動産登記のオンライン申請が始まってちょうど一年になる。昨年の３月２２日にさいたま地方法務局上尾出張所がオンライン指定庁に指定され、不動産登記のオンライン申請が始まった。もっとも（当然のことながら）書面申請との併用である。なぜ、当然のことながらか、というと、制度上オンライン申請できない登記が存在するからである。不動産登記のオンライン申請は全てのデータを電子データで申請しなければならず、戸籍等電子化されていない書類が存在する場合にはオンライン申請できないからである。また、個人が電子署名するために必要な住基カードが広まっていないとういこともあげられよう。オンライン申請を普及させるためにはより簡便な申請方法が求められるのではないかと思う。

筆界特定制度

不動産登記法が改正され、１月２０日より筆界特定制度が始まった。筆界特定制度とは、隣接する二つの土地の現地の置ける位置を特定する制度である。特定するのは法務局の専門の登記官ということになる。既存の裁判による解決制度と並存的に利用できる制度であるが、訴訟で決まったことは覆せないものである（逆は可能）。利用できる場合としては、マンションの底地等所有者が多い場合や訴訟にいたるほどの紛争性はないが第三者に決めてもらいたい場合などである。相隣関係の争いの迅速な解決手段になってくれればいいのだか。

登録免許税

先日、自由民主党の税制大綱が発表された。
それによれば、現在減税措置の講じられている登録免許税のうち
売買と信託のみ減税措置が続けられ、贈与や相続の減税措置は終了する。
つまり、相続と贈与の登録免許税が上がる（現行の倍）ということになる。

相続登記がお済でない方は今が登記をするよいきっかけかもしれない。

中間省略登記

昨日、司法書士会連合会の会長名の通知が送られてきた。

内容は、司法書士が中間省略の事実を知って登記原因証明情報
を作成すること及び登記申請をすることはまかりならんと言う
趣旨であった。

この手の通知は、改正法が施行された、３月に引き続き二回目。

そもそも中間省略登記とは、業者が買い取った物件を自分の名義にせずそのまま
第三者に転売し、中間でかかる登録免許税等を節税しようとすることである。

改正以前も、法務局の立場としては認められるものではなかった。
しかし、改正前の不動産登記法では、登記原因証書は必要的でなく、
かつ登記完了後は、登記済の処理がされて、申請人に還付されるものであった。

そのため、登記原因証書をつけることなく、それの代替手段である申請書副本を
つけその他必要書類を添付すれば中間省略登記でも形式上登記が可能であるので
受理され登記可能であった。

それが、本年３月７日の不動産登記法の改正によって、登記原因証明情報が
必要的添付とされ、かつ登記所に保管されることとなったので話が違ってきた。

中間省略登記を含む登記原因情報を作成して登記申請をした場合、
法務局は中間省略登記を認めていないので、登記は受理されないこととなる。
それでは困る。そこで、中間省略登記の趣旨を含まない登記原因情報を作ったら
という話になる。そのようなことはしてはいけないというのが冒頭の通知。

確かに業者にとっては中間登記をすることによる税負担は痛い。
しかし、司法書士としては、そもそも認められていないことはできない。
とはいえ、再度冒頭のような通知が出るということは、誰かやっているのだろう。

でも、できないことはできないのである。やるべきではないと思う。